Si es usted un inversor en busca de una oportunidad de inversión lucrativa, comprar terrenos en Polonia puede ser una sabia decisión. El mercado inmobiliario polaco no ha dejado de crecer y la demanda de terrenos ha aumentado en los últimos años. Sin embargo, comprar terrenos en un país extranjero puede ser un proceso complejo. En esta guía, le proporcionaremos una visión general del proceso de compra de terrenos en Polonia, incluidos los requisitos legales, las implicaciones fiscales y otros factores importantes a tener en cuenta. Así que si decide comprar un terreno en Polonia, después de leer este artículo estará preparado para ello.
Comprar una propiedad en Polonia
No hablaremos de las normas generales sobre la compra de propiedades, ya que nos centramos en ello en otro artículo: Comprar una propiedad en Polonia. Le sugerimos que lea ese artículo antes de seguir con éste. Este artículo pretende concentrarse en ayudar a quienes pretendan comprar un terreno en Polonia, un terreno edificable, para ser precisos. Se basará en la experiencia que hemos adquirido durante los dos últimos años.
¿Por qué invertir en terrenos en Polonia?
Polonia es un país en rápido desarrollo con una rica historia y cultura. En los últimos años, el mercado inmobiliario polaco ha crecido a un ritmo impresionante, convirtiéndolo en un lugar atractivo para los inversores internacionales. Tanto si desea comprar un terreno para un desarrollo comercial como para fines residenciales, esta guía le ayudará a navegar por el proceso de compra de terrenos en Polonia. Hay varias razones por las que invertir en terrenos en Polonia puede ser una decisión inteligente. En primer lugar, Polonia es una de las economías de más rápido crecimiento de Europa, con un sistema político estable y un entorno empresarial favorable. Esto ha creado una fuerte demanda de suelo, sobre todo en las zonas urbanas. Además, los precios del suelo en Polonia son generalmente más bajos que en otros países europeos, lo que la convierte en un lugar atractivo para los inversores que buscan entrar en el mercado a un coste menor.
Requisitos legales para comprar terrenos en Polonia
Antes de comprar un terreno en Polonia, debe conocer los requisitos legales para los inversores extranjeros. Los siguientes son algunos de los factores clave que debe tener en cuenta:
Servicios notariales
En Polonia, todas las transacciones inmobiliarias deben realizarse en presencia de un notario. El notario es responsable de garantizar que la transacción es legal y que todas las partes han cumplido con sus obligaciones.
Restricciones a la propiedad extranjera
Extranjeros de fuera de la UE compran terrenos en Polonia
Los ciudadanos extracomunitarios sólo pueden comprar terrenos si disponen de un permiso del Ministerio del Interior, que se concede caso por caso. Tenga en cuenta que si de algún modo consigue comprar un terreno sin el permiso (el notario, sin embargo, no está autorizado a tramitarlo), la transacción será nula y tendrá problemas para recuperar su dinero.
Extranjeros de la UE compran terrenos en Polonia
Los ciudadanos de la UE no necesitan permiso, pero existen restricciones en cuanto a la cantidad de tierra que pueden poseer, que varía según la región.
Registro de la propiedad
Todos los terrenos en Polonia están registrados en un Registro de la Propiedad central, que mantiene el tribunal de distrito local. Antes de comprar un terreno, es importante comprobar el Registro de la Propiedad para asegurarse de que el vendedor tiene derecho legal a vender la propiedad. Si dispone del número de registro del terreno, puede consultar el registro aquí de forma gratuita. El registro es la última fuente de información sobre la tierra en Polonia – si algún derecho no figura en el registro, se supone que no existe.
Sin embargo, es difícil encontrar el número de registro de cualquier parcela, debido a la protección de la información personal. Pero debería preguntar al vendedor al respecto.
Encontrar la propiedad adecuada
En este artículo escribimos sobre cómo buscar una propiedad para comprar. También es aplicable a la búsqueda de un terreno edificable. Pero cuando se trata de terrenos, también es una buena idea recorrer la zona en la que desea comprar un terreno. A menudo el propietario pone algunos anuncios sobre la propiedad.
Además, la mayoría de las ciudades disponen de algunos terrenos y los venden en subasta. Suelen anunciarlo en su página web y en la prensa.
Realización de la diligencia debida
Antes de comprar un terreno en Polonia, es importante llevar a cabo la diligencia debida para asegurarse de que la propiedad se adapta a sus necesidades y de que no hay problemas ocultos. Algunos de los factores a tener en cuenta incluyen:
Aunque suele comprar parcelas con la ayuda de un agente inmobiliario, y se supone que lo comprueban por usted, a menudo es justo lo contrario. Asegúrese de visitar la parcela usted mismo o de que alguien lo haga por usted. In situ, verá lo que puede no verse en las fotos. Hable también con sus posibles vecinos: construir una casa es una gran aventura en Polonia, y la gente está orgullosa de ello. Están deseando hablar de los problemas que tuvieron y de cómo los resolvieron. También es posible que le den información que difícilmente encontrará en otro lugar.
Catastro
Es esencial realizar un estudio topográfico para determinar los límites exactos de la propiedad e identificar cualquier usurpación o litigio. Compruebe, también en Geoportal, si los límites de la parcela pasan por alguna valla existente. Si parte del terreno fue utilizado por otra persona durante 25/30 años, pasa a ser de su propiedad.
Perforar el suelo
Si todo eso está bien, debe pedir a un geólogo que perfore el suelo – esto le revelará si la parcela está lista para construir en ella, si necesita reemplazar la capa superior. Sustituir 2-3 metros de suelo es aceptable, pero si necesita sustituir más, es posible que la parcela quede inservible.
Compruebe la red de servicios públicos
Compruebe si la red de servicios (agua, gas, electricidad, alcantarillado) es como se indica en el anuncio – puede comprobarlo en el sitio web Geoportal. Asegúrese también de que puede conectarse a la red existente – a veces es necesario ampliarla – lo que requiere un proyecto, lleva tiempo y cuesta dinero. Lo ideal sería que tuviera la red de servicios públicos en su terreno.
Normas de zonificación
Antes de comprar un terreno, es esencial conocer las normas locales de zonificación para determinar qué tipos de urbanizaciones están permitidas en la zona. Cada zona debe contar con un plan de urbanización, que establece lo que se puede construir: la altura y el tamaño que puede tener el edificio, la distancia al límite del terreno, el número de apartamentos y, a veces, incluso la forma del edificio o del tejado.
Para las zonas que no tienen un plan de desarrollo, tiene que solicitar un pliego de condiciones individual. Personalmente, no me atrevería a comprar un terreno en Polonia que no tenga un plan de desarrollo: se arriesga a que no le permitan nada allí.
Evaluación medioambiental
Si planea urbanizar el terreno, es importante realizar una evaluación medioambiental para determinar si hay contaminantes u otros problemas que puedan afectar a la urbanización. Compruebe también si el terreno no corre peligro de inundación o si no hay planes de construir una autopista en las proximidades.
¿Necesita ayuda para comprar un terreno en Polonia?
Si ha encontrado un anuncio de una parcela interesante y está pensando en comprar un terreno en Polonia, podemos ayudarle.
¿Por qué podría interesarle nuestra ayuda si el anuncio lo pone una agencia inmobiliaria?
Un agente inmobiliario, si es profesional, le será de gran ayuda. Debería haber revisado la propiedad y, si algo sale mal, debería estar asegurado para indemnizarle por la pérdida. De hecho, a menudo no han visto nunca la parcela que anuncian, y toman fotos del vendedor o de Google. Tampoco comprueban nada más que el registro.
Normalmente, su salario (3% del precio) lo paga el vendedor. Pero, por supuesto, el vendedor ya ha incluido esa comisión en el precio. Contactar directamente con el vendedor puede ahorrarle hasta un 3% del precio de la propiedad.
Si se pone en contacto con el agente, éste tomará nota de su nombre; después, aunque se ponga en contacto directamente con el vendedor, tendrá que pagarle una comisión si le compra en un plazo de 1 a 3 años.
El agente sólo gana si usted compra la propiedad, por lo que tiene interés en convencerle para que haga una oferta. Nosotros no tenemos ningún interés en eso.
¿Qué podemos hacer por usted?
- Si no sabe exactamente de qué parcela se trata en el anuncio, intentaremos encontrarla basándonos en la información facilitada. A continuación, intentaremos encontrar información de contacto con el propietario
- Si nos facilita el número de registro, investigaremos el registro para ver si hay algo de lo que deba preocuparse.
- Si no conoce el número de registro, intentaremos averiguar cuál es.
- Comprobaremos el paradero para ver si hay algo que pueda influir en el valor de la parcela
- Comprobaremos la información sobre los nuevos edificios/carreteras cuya construcción se ha anunciado en la zona más cercana
- Comprobaremos si la parcela está equipada con servicios públicos y, si no lo está, dónde se encuentran los servicios públicos más cercanos que puede utilizar.
- Comprobaremos el plan de desarrollo de la parcela y del barrio, para ver qué se puede construir en la parcela.
- Si la parcela está cerca de Gdansk, la visitaremos para ver si hay algo que no se mencione en el anuncio. Le enviaremos fotografías detalladas.
- Es posible que comprobemos visualmente la calidad del suelo para ver si existen riesgos evidentes. Preguntaremos a los vecinos sobre su experiencia cuando construían sus casas
- Verificaremos todos los datos del anuncio.
- Comprobaremos si hay datos de perforaciones en el vecindario para asegurarnos de que es seguro construir aquí
- Comprobaremos cualquier otra cosa que pueda necesitar.
Si desea que le ayudemos, póngase en contacto con nosotros en exploregdansk@exploregdansk.info o a través de WhatsApp: +48 798 897 017. Consulte también nuestro estudio de caso al final de este artículo.
Financiar la compra de su terreno
Si no puede pagar directamente la compra del terreno, es posible que necesite financiar la compra. Algunas de las opciones de financiación disponibles en Polonia incluyen:
Préstamos bancarios
Los bancos polacos ofrecen préstamos para la compra de terrenos, pero normalmente exigen un pago inicial considerable y tienen estrictos requisitos de elegibilidad.
Hipotecas
Si planea urbanizar el terreno, es posible que pueda obtener una hipoteca para la compra. Sin embargo, las hipotecas en Polonia suelen exigir un pago inicial más elevado que otros tipos de préstamos.
Impuesto sobre la compra de terrenos en Polonia
Al comprar un terreno en Polonia, es importante tener en cuenta las implicaciones fiscales. Algunos de los impuestos que puede tener que pagar incluyen:
Impuesto sobre bienes inmuebles
El impuesto sobre bienes inmuebles en Polonia se basa en el valor de la propiedad y se paga anualmente. El tipo impositivo varía en función de la ubicación y el tipo de propiedad.
Impuesto sobre plusvalías
Si vende la propiedad con beneficios, tendrá que pagar el impuesto sobre las plusvalías. El tipo impositivo es del 19%, pero puede reducirse a cero si ha tenido la propiedad durante más de cinco años.
IVA
Si compra un terreno a un promotor o a una empresa, es posible que tenga que pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA) a un tipo del 23%.
Cerrar el trato
Una vez que haya encontrado la propiedad adecuada y asegurado la financiación, el siguiente paso es cerrar el trato. Esto suele implicar la firma de un contrato de compraventa y el pago de un depósito. El notario supervisará la transacción y se asegurará de que se cumplen todos los requisitos legales.
Estudio de caso sobre un anuncio de terreno edificable
Veamos y analicemos ahora un anuncio en la página web de Otodom. Hemos traducido la página al inglés para que pueda leerla.
Sólo hay una foto en el anuncio y la parcela no está marcada de ninguna manera. Sin embargo, también hay alguna descripción disponible.
Por la descripción sabemos que la parcela está situada en la calle Wierzbowa y su superficie es de 900 metros cuadrados.
Por ello, sabemos que se trata de la parcela 22/27, en el centro de la foto. ¿Qué sabemos de Radunica en general? Es un pequeño pueblo rural situado entre Gdansk y Pruszcz Gdansk. Su elevación es de unos 0-1 metros sobre el nivel del mar, lo que lo hace vulnerable a la subida del nivel del mar. También es conocido por las malas condiciones de construcción – el suelo es muy blando, y puede que necesite reemplazar la capa de tierra incluso a 4-5 metros de profundidad para poder construir una casa.
Según el anuncio, la zona es tranquila y apacible. ¿Lo es? Un rápido vistazo a Google Maps muestra, que hay dos talleres de coches justo al sur de la parcela. Esto puede generar mucho ruido. Además, hay una vía de tren a unos 350 metros al oeste, lo suficientemente cerca como para oír el paso de los trenes (y la vía es muy activa).
Llegar a Gdansk en autobús es cómodo, ya que la parada se encuentra a poca distancia. Sin embargo, es importante tener en cuenta que si viaja en coche, no podrá pasar por debajo de la vía del tren: tendrá que recorrer unos 4 kilómetros más para llegar a Gdansk. Pasear por debajo de la vía del tren a pie o en bicicleta es posible, pero no es apto para coches.
Además, el anuncio menciona una escuela cercana, a sólo 15 minutos de camino a Gdansk (sw Wojciech). Sí, hay una escuela, pero en Polonia no se puede enviar a los niños a una escuela pública de su elección (a menos que sea privada). Y los niños de Radunica deben aprender en la escuela de Wislina, un pueblecito en dirección opuesta, con escaso transporte público disponible.
Según el anuncio, todos los servicios públicos están disponibles. Pero si mira más de cerca, verá que aunque incluso hay una tubería de agua en la parcela, no se trata de la red pública, sino de una conexión privada. No puede utilizarla para conectarse al agua. También hay algún cable de telecomunicaciones que atraviesa la parcela. Los servicios públicos más cercanos que puede utilizar están a unos 100 metros al sur. Traerlo a la parcela sería muy caro.
Y una cosa más, muy importante. Si mira el mapa, verá que hay una carretera que atraviesa la parcela hasta la casa del vecino. Y esa casa está rodeada de otras parcelas edificables: no hay ningún otro camino que la conecte. Esto significa que, si compra esta parcela, el vecino necesitará servidumbre para pasar por su parcela. Llamamos a la agente para preguntarle al respecto, y nos dijo que la parcela se dividiría, y parte de ella se convertiría en un camino hacia esa casa. El precio de la parcela se reducirá entonces.
Pero… el plan de desarrollo de esta zona no permite que la parcela edificable sea inferior a 900 metros – esto ya no será una parcela edificable. Lo que tampoco se ve en la foto, es que la parcela está rodeada de árboles altos, lo que le da sombra – es difícil decir si los árboles crecen en esta parcela (se pueden cortar) o en la vecina.
Esta parcela no vale 240 000 PLN. Y debe tener cuidado con las garantías para el vecino si quiere comprarla.
