Wenn Sie als Investor auf der Suche nach einer lukrativen Investitionsmöglichkeit sind, könnte der Kauf von Grundstücken in Polen eine kluge Entscheidung sein. Der polnische Immobilienmarkt ist stetig gewachsen und die Nachfrage nach Grundstücken hat in den letzten Jahren zugenommen. Der Kauf eines Grundstücks in einem fremden Land kann jedoch ein komplexer Prozess sein. In diesem Leitfaden geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick über den Prozess des Grundstückskaufs in Polen, einschließlich der rechtlichen Anforderungen, der steuerlichen Auswirkungen und anderer wichtiger Faktoren, die zu beachten sind. Wenn Sie sich also entscheiden, ein Grundstück in Polen zu kaufen, sind Sie nach der Lektüre dieses Artikels bestens vorbereitet.
Kaufen Sie Immobilien in Polen
Wir werden nicht auf allgemeine Regeln für den Kauf von Immobilien eingehen, da wir uns darauf in einem anderen Artikel konzentriert haben: Kauf von Immobilien in Polen. Wir empfehlen Ihnen, diesen Artikel zu lesen, bevor Sie mit diesem Artikel fortfahren. Dieser Artikel soll vor allem denjenigen helfen, die beabsichtigen, in Polen ein Grundstück zu kaufen, genauer gesagt, ein bebaubares Grundstück. Er basiert auf den Erfahrungen, die wir in den letzten zwei Jahren gesammelt haben.
Warum in Grundstücke in Polen investieren?
Polen ist ein sich schnell entwickelndes Land mit einer reichen Geschichte und Kultur. In den letzten Jahren hat der polnische Immobilienmarkt ein beeindruckendes Wachstum verzeichnet, was ihn zu einem attraktiven Standort für internationale Investoren macht. Ganz gleich, ob Sie ein Grundstück für die gewerbliche Entwicklung oder für Wohnzwecke kaufen möchten, dieser Leitfaden hilft Ihnen, sich beim Kauf von Grundstücken in Polen zurechtzufinden. Es gibt mehrere Gründe, warum eine Investition in ein Grundstück in Polen eine kluge Entscheidung sein kann. Erstens ist Polen eine der am schnellsten wachsenden Volkswirtschaften in Europa, mit einem stabilen politischen System und einem günstigen Geschäftsumfeld. Dies hat zu einer starken Nachfrage nach Grundstücken geführt, insbesondere in städtischen Gebieten. Darüber hinaus sind die Grundstückspreise in Polen in der Regel niedriger als in anderen europäischen Ländern, was das Land zu einem attraktiven Standort für Investoren macht, die zu geringeren Kosten in den Markt einsteigen möchten.
Rechtliche Anforderungen für den Kauf von Grundstücken in Polen
Bevor Sie in Polen ein Grundstück kaufen können, müssen Sie die rechtlichen Anforderungen für ausländische Investoren kennen. Im Folgenden finden Sie einige der wichtigsten Faktoren, die Sie beachten sollten:
Notarielle Dienstleistungen
In Polen müssen alle Immobilientransaktionen in Anwesenheit eines Notars durchgeführt werden. Der Notar ist dafür verantwortlich, dass die Transaktion rechtmäßig ist und dass alle Parteien ihre Verpflichtungen erfüllt haben.
Beschränkungen für ausländisches Wohneigentum
Ausländer von außerhalb der EU kaufen Land in Polen
Nicht-EU-Bürger können nur dann Land kaufen, wenn sie eine Genehmigung des Innenministers haben, die von Fall zu Fall erteilt wird. Denken Sie daran, dass, wenn Sie es irgendwie schaffen, Land ohne die Genehmigung zu kaufen (der Notar darf dies jedoch nicht tun), die Transaktion nichtig ist und Sie Probleme haben werden, Ihr Geld zurückzubekommen.
Ausländer aus der EU kaufen Land in Polen
EU-Bürger benötigen keine Genehmigung, aber es gibt Beschränkungen für die Anzahl der Grundstücke, die sie besitzen dürfen, die je nach Region variieren.
Grundbuch
Alle Grundstücke in Polen sind in einem zentralen Grundbuch eingetragen, das vom örtlichen Amtsgericht geführt wird. Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie das Grundbuch prüfen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen. Wenn Sie die Grundbuchnummer des Grundstücks haben, können Sie das Grundbuch hier kostenlos überprüfen. Das Grundbuch ist die ultimative Informationsquelle für Grundstücke in Polen – wenn ein Recht nicht im Grundbuch eingetragen ist, sollte es nicht existieren.
Allerdings ist es aufgrund des Schutzes personenbezogener Daten schwierig, die Registernummer eines Grundstücks herauszufinden. Aber Sie sollten den Verkäufer danach fragen.
Die richtige Immobilie finden
Wir haben in diesem Artikel darüber geschrieben, wie Sie nach einem Grundstück suchen sollten, um es zu kaufen. Das gilt auch für die Suche nach einem Baugrundstück. Aber wenn es um Grundstücke geht, ist es auch eine gute Idee, sich in der Gegend umzusehen, in der Sie ein Stück Land kaufen möchten. Oft hat der Eigentümer eine Anzeige für das Grundstück geschaltet.
Auch die meisten Städte haben einige Grundstücke und versteigern sie. Sie kündigen dies normalerweise auf ihrer Website und in der Presse an.
Durchführen einer Due Diligence
Bevor Sie ein Grundstück in Polen kaufen, sollten Sie eine Due-Diligence-Prüfung durchführen, um sicherzustellen, dass die Immobilie für Ihre Bedürfnisse geeignet ist und dass es keine versteckten Probleme gibt. Einige der zu berücksichtigenden Faktoren sind:
Obwohl Sie Grundstücke in der Regel mit Hilfe eines Immobilienmaklers kaufen und diese für Sie überprüft werden sollen, ist oft genau das Gegenteil der Fall. Stellen Sie sicher, dass Sie das Grundstück selbst besichtigen oder jemanden beauftragen, dies für Sie zu tun. Vor Ort werden Sie sehen, was auf den Bildern vielleicht nicht zu sehen ist. Sprechen Sie auch mit Ihren potenziellen Nachbarn – der Bau eines Hauses ist in Polen ein großes Abenteuer, und die Menschen sind stolz darauf. Sie sprechen gerne über Probleme, die sie hatten und wie sie sie gelöst haben. Sie können Ihnen auch Informationen geben, die Sie wahrscheinlich nirgendwo anders finden werden.
Landvermessung
Führen Sie unbedingt eine Landvermessung durch, um die genauen Grenzen des Grundstücks zu bestimmen und eventuelle Überschneidungen oder Streitigkeiten zu ermitteln. Prüfen Sie, auch auf Geoportal, ob die Grundstücksgrenzen entlang eines bestehenden Zauns verlaufen. Wenn ein Teil des Grundstücks 25/30 Jahre lang von jemand anderem genutzt wurde, geht es in dessen Eigentum über.
In den Boden bohren
Wenn alle diese Punkte in Ordnung sind, sollten Sie einen Geologen bitten, in den Boden zu bohren – so können Sie feststellen, ob das Grundstück bebaubar ist oder ob Sie die oberste Schicht ersetzen müssen. Das Ersetzen von 2-3 Metern Boden ist akzeptabel, aber wenn Sie mehr ersetzen müssen, kann das Grundstück unbrauchbar werden.
Versorgungsnetz prüfen
Prüfen Sie, ob das Versorgungsnetz (Wasser, Gas, Strom, Abwasser) den Angaben in der Anzeige entspricht – Sie können dies auf der Geoportal-Website überprüfen. Vergewissern Sie sich auch, dass Sie sich an das bestehende Netz anschließen können – manchmal muss es erweitert werden – das erfordert ein Projekt, braucht Zeit und kostet Geld. Im Idealfall sollten Sie das Versorgungsnetz auf Ihrem Grundstück haben.
Vorschriften zur Zoneneinteilung
Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie sich unbedingt über die örtlichen Bebauungsvorschriften informieren, um festzustellen, welche Arten von Bebauung in dem Gebiet erlaubt sind. Jedes Gebiet sollte einen Bebauungsplan haben, in dem festgelegt ist, was gebaut werden darf – wie hoch und groß das Gebäude sein darf, wie weit es von der Grundstücksgrenze entfernt sein darf, wie viele Wohnungen es geben darf und manchmal sogar die Form des Gebäudes oder des Daches.
Für Gebiete, die keinen Bebauungsplan haben, müssen Sie individuelle Spezifikationen beantragen. Ich persönlich wäre nicht so mutig, ein Grundstück in Polen zu kaufen, für das es keinen Bebauungsplan gibt – Sie riskieren, dass Ihnen dort nichts genehmigt wird.
Umweltverträglichkeitsprüfung
Wenn Sie planen, das Land zu bebauen, ist es wichtig, eine Umweltprüfung durchzuführen, um festzustellen, ob es irgendwelche Schadstoffe oder andere Probleme gibt, die die Bebauung beeinträchtigen könnten. Prüfen Sie, ob das Land nicht durch Überschwemmungen gefährdet ist oder ob es in der Nähe keine Pläne für den Bau einer Autobahn gibt.
Benötigen Sie Hilfe beim Kauf eines Grundstücks in Polen?
Wenn Sie eine Anzeige für ein interessantes Grundstück gefunden haben und darüber nachdenken, ein Grundstück in Polen zu kaufen, können wir Ihnen helfen.
Warum sollten Sie unsere Hilfe in Anspruch nehmen, wenn die Anzeige von einem Immobilienbüro aufgegeben wird?
Ein professioneller Immobilienmakler wird Ihnen eine große Hilfe sein. Er sollte das Grundstück geprüft haben, und wenn etwas schief geht, sollte er versichert sein, um Sie für den Verlust zu entschädigen. In der Tat haben sie das Grundstück, das sie inserieren, oft noch nie gesehen und übernehmen Fotos vom Verkäufer oder von Google. Sie überprüfen auch nichts anderes als das Grundbuch.
Normalerweise wird ihr Gehalt (3% des Preises) vom Verkäufer bezahlt. Aber natürlich hat der Verkäufer diese Provision bereits in den Preis eingerechnet. Wenn Sie sich direkt an den Verkäufer wenden, können Sie bis zu 3% des Immobilienpreises sparen.
Wenn Sie sich an den Makler wenden, wird er sich Ihren Namen notieren – danach muss er, auch wenn Sie sich direkt an den Verkäufer wenden, eine Provision zahlen, wenn Sie innerhalb von 1-3 Jahren von ihm kaufen.
Der Makler verdient nur, wenn Sie die Immobilie kaufen, also hat er ein Interesse daran, Sie zu einem Angebot zu überreden. Daran haben wir kein Interesse.
Was können wir für Sie tun?
- Wenn Sie nicht genau wissen, um welches Grundstück es sich in der Anzeige handelt, werden wir versuchen, es anhand der angegebenen Informationen zu finden. Wir werden dann versuchen, die Kontaktdaten des Eigentümers zu finden.
- Wenn Sie uns die Registrierungsnummer mitteilen, werden wir die Registrierung überprüfen, um festzustellen, ob Sie etwas zu befürchten haben.
- Wenn Sie die Registriernummer nicht kennen, werden wir versuchen, sie herauszufinden.
- Wir überprüfen den Verbleib, um zu sehen, ob es etwas gibt, das den Wert des Grundstücks beeinflussen könnte
- Wir überprüfen die Informationen über neue Gebäude/Straßen, deren Bau in der näheren Umgebung angekündigt wurde
- Wir prüfen, ob das Grundstück mit Versorgungseinrichtungen ausgestattet ist, und wenn nicht, wo sich die nächstgelegenen Versorgungseinrichtungen befinden, die Sie nutzen können.
- Wir werden den Bebauungsplan für das Grundstück und die Nachbarschaft prüfen, um zu sehen, was auf dem Grundstück gebaut werden kann.
- Wenn das Grundstück in der Nähe von Danzig liegt, werden wir es besichtigen, um zu sehen, ob es etwas gibt, das nicht in der Anzeige erwähnt wird. Wir werden Ihnen detaillierte Bilder schicken.
- Wir können die Qualität des Bodens visuell überprüfen, um festzustellen, ob es offensichtliche Risiken gibt. Wir fragen die Nachbarn nach ihren Erfahrungen, als sie ihre Häuser gebaut haben.
- Wir werden alle Angaben in der Anzeige überprüfen.
- Wir werden prüfen, ob es in der Nachbarschaft Daten über Bohrungen gibt, um sicherzustellen, dass es sicher ist, hier zu bauen.
- Wir prüfen alles, was Sie sonst noch brauchen könnten.
Wenn Sie möchten, dass wir Ihnen helfen, kontaktieren Sie uns bitte unter exploregdansk@exploregdansk.info oder per WhatsApp: +48 798 897 017. Sehen Sie sich auch unsere Fallstudie am Ende dieses Artikels an.
Finanzierung Ihres Grundstückskaufs
Wenn Sie nicht in der Lage sind, den Grundstückskauf direkt zu bezahlen, müssen Sie den Kauf möglicherweise finanzieren. Einige der in Polen verfügbaren Finanzierungsmöglichkeiten sind:
Bankdarlehen
Polnische Banken bieten Darlehen für den Kauf von Grundstücken an, aber sie verlangen in der Regel eine beträchtliche Anzahlung und haben strenge Zulassungsbedingungen.
Hypotheken
Wenn Sie planen, das Land zu bebauen, können Sie möglicherweise eine Hypothek für den Kauf aufnehmen. Allerdings erfordern Hypotheken in Polen in der Regel eine höhere Anzahlung als andere Kreditarten.
Steuer auf den Kauf von Grundstücken in Polen
Beim Kauf eines Grundstücks in Polen ist es wichtig, die steuerlichen Auswirkungen zu berücksichtigen. Einige der Steuern, die Sie möglicherweise zahlen müssen, sind:
Grundsteuer
Die Grundsteuer in Polen basiert auf dem Wert der Immobilie und wird jährlich gezahlt. Der Steuersatz variiert je nach Standort und Art der Immobilie.
Kapitalertragssteuer
Wenn Sie die Immobilie mit Gewinn verkaufen, müssen Sie eine Kapitalertragssteuer zahlen. Der Steuersatz beträgt 19 %, aber er kann auf Null reduziert werden, wenn Sie die Immobilie länger als fünf Jahre gehalten haben.
MEHRWERTSTEUER
Wenn Sie ein Grundstück von einem Bauträger oder einem Unternehmen kaufen, müssen Sie möglicherweise eine Mehrwertsteuer (VAT) in Höhe von 23% zahlen.
Den Deal abschließen
Sobald Sie die richtige Immobilie gefunden und die Finanzierung gesichert haben, besteht der nächste Schritt darin, das Geschäft abzuschließen. Dazu gehört in der Regel die Unterzeichnung eines Kaufvertrags und die Zahlung einer Anzahlung. Der Notar wird die Transaktion überwachen und sicherstellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.
Fallstudie zu einer Baugrundstücksanzeige
Schauen wir uns nun eine Anzeige auf der Otodom-Website an und analysieren sie. Wir haben die Seite ins Englische übersetzt, damit Sie sie lesen können.
Es gibt nur ein Foto in der Anzeige, und das Grundstück ist in keiner Weise gekennzeichnet. Allerdings ist auch eine Beschreibung vorhanden.
Aus der Beschreibung wissen wir, dass sich das Grundstück in der Wierzbowa Straße befindet und eine Fläche von 900 Quadratmetern hat.
Daher wissen wir, dass es sich um das Grundstück 22/27 in der Mitte des Fotos handelt. Was wissen wir über Radunica im Allgemeinen? Es ist ein kleines ländliches Dorf zwischen Danzig und Pruszcz Gdansk. Es liegt etwa 0-1 Meter über dem Meeresspiegel, was es anfällig für den Anstieg des Meeresspiegels macht. Es ist auch für seine schlechten Baubedingungen bekannt – der Boden ist sehr weich, und man muss die Bodenschicht sogar 4-5 Meter tief auswechseln, um ein Haus bauen zu können.
In der Anzeige steht, dass die Gegend ruhig und friedlich ist. Ist sie das? Ein kurzer Blick auf Google Maps zeigt, dass es südlich des Grundstücks zwei Autowerkstätten gibt. Dies kann eine Menge Lärm verursachen. Außerdem gibt es etwa 350 Meter westlich eine Bahnstrecke, die nahe genug ist, um vorbeifahrende Züge zu hören (und die Strecke ist sehr aktiv).
Die Anreise nach Danzig mit dem Bus ist bequem, da die Bushaltestelle zu Fuß erreichbar ist. Beachten Sie jedoch, dass Sie mit dem Auto nicht unter den Bahngleisen durchfahren können – Sie müssen etwa 4 Kilometer mehr fahren, um Danzig zu erreichen. Ein Spaziergang oder eine Radtour unter der Bahnlinie hindurch ist möglich, aber für Autos nicht geeignet.
Außerdem wird in der Anzeige eine Schule in der Nähe erwähnt, nur 15 Minuten entfernt auf Ihrem Weg nach Danzig (sw Wojciech). Ja, es gibt eine Schule, aber in Polen können Sie Ihre Kinder nicht auf eine öffentliche Schule Ihrer Wahl schicken (es sei denn, es ist eine Privatschule). Und die Kinder aus Radunica sollen in der Schule in Wislina lernen, einem kleinen Dorf in der entgegengesetzten Richtung, in dem es kaum öffentliche Verkehrsmittel gibt.
Laut der Anzeige sind alle Versorgungseinrichtungen vorhanden. Aber wenn Sie genauer hinsehen, werden Sie feststellen, dass es zwar eine Wasserleitung auf dem Grundstück gibt – aber es handelt sich nicht um das öffentliche Netz, sondern um einen privaten Anschluss. Sie können ihn nicht für den Wasseranschluss verwenden. Es gibt auch ein Telekommunikationskabel, das durch das Grundstück führt. Die nächstgelegenen Versorgungseinrichtungen, die Sie nutzen können, liegen etwa 100 Meter südlich. Sie auf das Grundstück zu bringen, wäre sehr teuer.
Und eine weitere, sehr wichtige Sache. Wenn Sie sich die Karte ansehen, werden Sie sehen, dass eine Straße durch das Grundstück zum Haus des Nachbarn führt. Und dieses Haus ist von anderen Baugrundstücken umgeben – es gibt keine andere Straße, die es verbindet. Das bedeutet, wenn Sie dieses Grundstück kaufen, braucht Ihr Nachbar eine Dienstbarkeit, um durch Ihr Grundstück zu gelangen. Wir haben die Maklerin angerufen und sie hat uns gesagt, dass das Grundstück geteilt wird und ein Teil davon zu einer Straße zu diesem Haus wird. Der Preis des Grundstücks wird dann reduziert.
Aber… der Bebauungsplan für dieses Gebiet erlaubt es nicht, dass das Baugrundstück kleiner als 900 Meter ist – dies wird kein Baugrundstück mehr sein. Was Sie auf dem Bild auch nicht sehen, ist, dass das Grundstück von hohen Bäumen umgeben ist, was es schattig macht – es ist schwer zu sagen, ob die Bäume auf diesem Grundstück wachsen (Sie können sie fällen) oder auf dem Nachbargrundstück.
Dieses Grundstück ist keine 240 000 PLN wert. Und Sie sollten vorsichtig sein, was die Garantien für den Nachbarn angeht, wenn Sie es kaufen möchten.
