Если Вы — инвестор, ищущий возможность выгодного вложения средств, покупка земли в Польше может стать мудрым решением. Рынок недвижимости Польши постоянно растет, и спрос на землю в последние годы увеличивается. Однако покупка земли в чужой стране может оказаться сложным процессом. В этом руководстве мы предоставим Вам полный обзор процесса покупки земли в Польше, включая юридические требования, налоговые последствия и другие важные факторы, которые следует учитывать. Так что если Вы решите купить землю в Польше — после прочтения этой статьи Вы будете к этому готовы.
Покупка недвижимости в Польше
Мы не будем обсуждать общие правила покупки недвижимости, поскольку сконцентрировались на этом в другой статье: Покупка недвижимости в Польше. Мы советуем Вам прочитать ту статью, прежде чем перейти к этой. Эта статья призвана помочь тем, кто собирается купить землю в Польше, точнее, землю, на которой можно строить. Она будет основана на опыте, который мы приобрели за последние два года.
Зачем инвестировать в землю в Польше?
Польша — это быстро развивающаяся страна с богатой историей и культурой. В последние годы рынок недвижимости Польши растет впечатляющими темпами, что делает его привлекательным местом для международных инвесторов. Независимо от того, хотите ли Вы купить землю для коммерческого строительства или для проживания, это руководство поможет Вам сориентироваться в процессе покупки земли в Польше. Есть несколько причин, по которым инвестирование в землю в Польше может быть разумным решением. Во-первых, Польша — одна из самых быстрорастущих экономик в Европе, со стабильной политической системой и благоприятной бизнес-средой. Это создало высокий спрос на землю, особенно в городских районах. Кроме того, цены на землю в Польше в целом ниже, чем в других европейских странах, что делает ее привлекательным местом для инвесторов, желающих выйти на рынок по более низкой цене.
Юридические требования для покупки земли в Польше
Прежде чем приобретать землю в Польше, Вам необходимо ознакомиться с законодательными требованиями, предъявляемыми к иностранным инвесторам. Ниже перечислены некоторые ключевые факторы, которые необходимо учитывать:
Услуги нотариуса
В Польше все сделки с недвижимостью должны проводиться в присутствии нотариуса. Нотариус отвечает за то, чтобы сделка была законной и чтобы все стороны выполнили свои обязательства.
Ограничения на иностранное владение
Иностранцы из-за пределов ЕС покупают землю в Польше
Граждане стран, не входящих в ЕС, могут покупать землю только при наличии разрешения от министра внутренних дел, которое выдается в каждом конкретном случае. Имейте в виду, что если Вам каким-то образом удастся купить землю без разрешения (нотариус, однако, не имеет права оформлять это), сделка будет считаться недействительной, и у Вас возникнут проблемы с возвратом денег.
Иностранцы из ЕС покупают землю в Польше
Гражданам ЕС разрешение не требуется, но существуют ограничения на количество земли, которой они могут владеть, которые зависят от региона.
Земельная книга
Вся земля в Польше зарегистрирована в центральной Земельной книге, которая ведется местным окружным судом. Перед покупкой земли важно проверить Земельную книгу, чтобы убедиться, что продавец имеет законное право продавать эту собственность. Если у Вас есть регистрационный номер участка, Вы можете бесплатно проверить его здесь. Реестр является основным источником информации о земле в Польше — если какого-то права нет в реестре, значит, оно не существует.
Однако из-за защиты персональной информации трудно найти регистрационный номер любого земельного участка. Но Вы должны спросить об этом продавца.
Поиск подходящей недвижимости
О том, как искать недвижимость для покупки, мы писали в этой статье. Это также относится и к поиску участка под застройку. Но если речь идет о земле, то хорошей идеей будет обойти район, в котором Вы хотите купить участок. Часто владелец размещает объявления о продаже недвижимости.
Кроме того, большинство городов имеют некоторые земельные участки и продают их на аукционе. Обычно они объявляют об этом на своем сайте и в прессе.
Проведение комплексной проверки
Перед покупкой земли в Польше важно провести комплексную проверку, чтобы убедиться, что недвижимость подходит для Ваших нужд и что в ней нет никаких скрытых проблем. Некоторые из факторов, которые следует учитывать, включают:
Хотя обычно Вы покупаете участки с помощью агента по недвижимости, и предполагается, что он все проверит за Вас, часто бывает как раз наоборот. Обязательно посетите участок сами или попросите кого-нибудь сделать это за Вас. На месте Вы увидите то, что может быть не видно на фотографиях. Также поговорите со своими потенциальными соседями — в Польше строительство дома — это большое приключение, и люди гордятся этим. Они охотно рассказывают о проблемах, которые у них были, и о том, как они их решали. Они также могут дать Вам информацию, которую Вы вряд ли найдете где-либо еще.
Землеустроительная экспертиза
Очень важно провести землеустроительную экспертизу, чтобы определить точные границы участка и выявить любые посягательства или споры. Проверьте, также на Геопортале, проходят ли границы участка вдоль существующего забора. Если часть земли использовалась кем-то другим в течение 25/30 лет, она становится его собственностью.
Просверлите землю
Если все в порядке, попросите геолога пробурить землю — это покажет, готов ли участок к строительству, нужно ли заменить верхний слой. Замена 2-3 метров грунта вполне допустима, но если Вам нужно заменить больше, это может сделать участок бесполезным.
Проверьте сеть инженерных коммуникаций
Проверьте, соответствуют ли инженерные сети (вода, газ, электричество, канализация) заявленным в объявлении — Вы можете проверить это на сайте Geoportal. Также убедитесь, что Вы можете подключиться к существующей сети — иногда она нуждается в расширении — это требует проекта, занимает время и стоит денег. В идеале, инженерные сети должны находиться на Вашем участке.
Правила зонирования
Прежде чем покупать землю, необходимо разобраться в местных правилах зонирования, чтобы определить, какие виды застройки разрешены в данном районе. В каждом районе должен быть план застройки, в котором указано, что можно строить — какой высоты и размера может быть здание, как далеко от границы участка, сколько квартир, а иногда даже форма здания или крыши.
Для участков, не имеющих плана развития, Вам необходимо подать заявку на получение индивидуальных технических условий. Лично я бы не отважился покупать землю в Польше, где нет плана развития — Вы рискуете тем, что Вам там ничего не разрешат.
Оценка состояния окружающей среды
Если Вы планируете осваивать землю, важно провести экологическую экспертизу, чтобы определить, нет ли там загрязняющих веществ или других проблем, которые могут повлиять на застройку. Проверьте, не угрожает ли земле наводнение, и нет ли поблизости планов по строительству шоссе.
Нужна помощь в покупке земельного участка в Польше?
Если Вы нашли объявление об интересном участке и думаете о покупке земли в Польше, мы можем Вам помочь.
Почему Вас может заинтересовать наша помощь, если объявление размещено агентством недвижимости?
Агент по недвижимости, если он профессионал, окажет Вам большую помощь. Он должен был проверить участок, а если что-то пойдет не так, он должен быть застрахован, чтобы компенсировать Вам убытки. На самом деле, они часто никогда не видели участок, который рекламируют, и берут фотографии у продавца или из Google. Они также не проверяют ничего, кроме реестра.
Обычно их зарплату (3% от цены) платит продавец. Но, конечно, продавец уже включил эту комиссию в цену. Обращение к продавцу напрямую может сэкономить Вам до 3% от стоимости недвижимости.
Если Вы обратитесь к агенту, он запишет Ваше имя — после этого, даже если Вы обратитесь к продавцу напрямую, он должен будет заплатить комиссионные, если Вы купите у него в течение 1-3 лет.
Агент зарабатывает только в том случае, если Вы покупаете недвижимость, поэтому он заинтересован в том, чтобы убедить Вас сделать предложение. Мы в этом не заинтересованы.
Что мы можем сделать для Вас?
- Если Вы не знаете точно, о каком участке идет речь в объявлении, мы постараемся найти его по указанной информации. Затем мы попытаемся найти контактную информацию владельца.
- Если Вы сообщите нам номер реестра, мы изучим его, чтобы выяснить, есть ли в нем что-то, о чем Вам следует беспокоиться.
- Если Вы не знаете регистрационный номер, мы постараемся выяснить его.
- Мы проверим, нет ли там чего-нибудь, что может повлиять на стоимость участка.
- Мы проверим информацию о новых зданиях/дорогах, о строительстве которых было объявлено в ближайшем районе
- Мы проверим, оборудован ли участок инженерными коммуникациями, а если нет, то где находятся ближайшие инженерные коммуникации, которыми Вы можете воспользоваться.
- Мы проверим план застройки участка и окрестностей, чтобы понять, что можно построить на участке.
- Если участок находится недалеко от Гданьска, мы посетим его, чтобы выяснить, нет ли там чего-нибудь, о чем не упоминается в объявлении. Мы пришлем Вам подробные фотографии.
- Мы можем визуально проверить качество грунта, чтобы понять, нет ли очевидных рисков. Мы спросим соседей об их опыте, когда они строили свои дома.
- Мы проверим все данные, указанные в объявлении.
- Мы проверим, есть ли поблизости данные о буровых установках, чтобы убедиться, что строить здесь безопасно.
- Мы проверим все остальное, что может Вам понадобиться.
Если Вы хотите, чтобы мы помогли Вам, пожалуйста, свяжитесь с нами по адресу exploregdansk@exploregdansk.info или через WhatsApp: +48 798 897 017. Также ознакомьтесь с нашим примером из практики в конце этой статьи.
Финансирование покупки земли
Если Вы не в состоянии оплатить покупку земли сразу, Вам может понадобиться финансирование. Некоторые из вариантов финансирования, доступных в Польше, включают:
Банковские кредиты
Польские банки предлагают кредиты на покупку земли, но они, как правило, требуют значительного первоначального взноса и имеют строгие квалификационные требования.
Ипотечные кредиты
Если Вы планируете развивать землю, возможно, Вы сможете получить ипотечный кредит на ее покупку. Однако ипотечные кредиты в Польше обычно требуют более высокого первоначального взноса, чем другие виды кредитов.
Налог на покупку земли в Польше
Приобретая землю в Польше, важно учитывать налоговые последствия. Некоторые из налогов, которые Вам, возможно, придется заплатить, включают:
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость в Польше зависит от стоимости имущества и уплачивается ежегодно. Ставка налога варьируется в зависимости от местоположения и типа недвижимости.
Налог на прирост капитала
Если Вы продадите недвижимость с прибылью, Вам придется заплатить налог на прирост капитала. Ставка налога составляет 19%, но она может быть снижена до нуля, если Вы владели недвижимостью более пяти лет.
НДС
Если Вы покупаете землю у застройщика или предприятия, Вам, возможно, придется заплатить налог на добавленную стоимость (НДС) по ставке 23%.
Заключение сделки
После того, как Вы нашли подходящую недвижимость и обеспечили финансирование, следующим шагом будет заключение сделки. Обычно это включает в себя подписание договора купли-продажи и внесение задатка. Нотариус проконтролирует сделку и убедится, что все юридические требования соблюдены.
Тематическое исследование объявления о продаже участка под застройку
Теперь давайте посмотрим и проанализируем рекламу на сайте Otodom. Мы перевели страницу на английский язык, чтобы Вы могли ее прочитать.
В объявлении есть только одна фотография, а участок никак не обозначен. Тем не менее, имеется и некоторое описание.
Из описания мы знаем, что участок расположен на улице Wierzbowa, а его площадь составляет 900 квадратных метров.
Из этого мы знаем, что это участок 22/27, в центре фотографии. Что мы знаем о Радунице в целом? Это небольшая сельская деревня между Гданьском и Прущом Гданьским. Ее высота составляет около 0-1 метра над уровнем моря, что делает ее уязвимой для повышения уровня моря. Она также известна плохими условиями для строительства — земля очень мягкая, и Вам придется заменить слой земли даже на глубине 4-5 метров, чтобы построить дом.
Судя по объявлению, район тихий и спокойный. Так ли это? Быстрый взгляд на Google Maps показывает, что к югу от участка находятся две автомастерские. Это может создавать много шума. Кроме того, в 350 метрах к западу проходит железнодорожная ветка, что достаточно близко, чтобы услышать проходящие мимо поезда (а ветка очень активна).
Добираться до Гданьска на автобусе очень удобно, поскольку автобусная остановка находится в нескольких минутах ходьбы. Однако важно отметить, что если Вы путешествуете на автомобиле, Вы не сможете проехать под железнодорожными путями — Вам придется проехать еще около 4 километров, чтобы добраться до Гданьска. Пешие или велосипедные прогулки под железнодорожными путями возможны, но не подходят для автомобилей.
Кроме того, в объявлении упоминается близлежащая школа, всего в 15 минутах езды по дороге в Гданьск (sw Войцех). Да, там есть школа, но в Польше Вы не можете отправить детей в государственную школу по своему выбору (если только это не частная школа). А дети из Радуницы должны учиться в школе в Вислине, маленькой деревушке в противоположном направлении, куда редко ходит общественный транспорт.
Согласно объявлению, все коммуникации доступны. Но если Вы присмотритесь, то увидите, что хотя на участке даже есть водопровод — это не общественная сеть, а частное подключение. Вы не сможете использовать ее для подключения к воде. Через участок также проходит телекоммуникационный кабель. Ближайшие коммуникации, которыми Вы можете воспользоваться, находятся примерно в 100 метрах к югу. Подвести их к участку будет очень дорого.
И еще один, очень важный момент. Если Вы посмотрите на карту, то увидите, что через участок проходит дорога к соседскому дому. И этот дом окружен другими участками под застройку — никакой другой дороги к нему нет. Это означает, что если Вы купите этот участок, Вашему соседу потребуется сервитут, чтобы проехать через Ваш участок. Мы позвонили агенту, чтобы спросить об этом, и она сказала, что участок будет разделен, и часть его станет дорогой к этому дому. Тогда цена участка будет снижена.
Но… план развития этого района не допускает, чтобы участок под застройку был меньше 900 метров — это уже будет не участок под застройку. На фотографии Вы также не увидите, что участок окружен высокими деревьями, что делает его тенистым — трудно сказать, растут ли деревья на этом участке (их можно подрезать) или на соседнем.
Этот участок не стоит 240 000 злотых. И Вам следует быть осторожным с гарантиями для соседа, если Вы хотите его купить.
