Руководство для иностранцев по покупке недвижимости в Польше

Польша стала привлекательным местом для покупки недвижимости иностранцами благодаря своей стабильной экономике, растущему рынку недвижимости и относительно низким ценам по сравнению с другими европейскими странами. Однако покупка недвижимости в Польше может оказаться непростой задачей, особенно если Вы не знакомы с местными юридическими и административными процедурами. В этой статье мы предоставим Вам руководство по покупке недвижимости в Польше для иностранцев.

Лично я купил участок под застройку в Гданьске, и мне потребовалось около 2 лет, чтобы найти его, проверить, подписать предварительный договор, а затем и окончательный. Но не волнуйтесь, обычно это не занимает столько времени — просто я был очень привередлив и осторожен. За это время я многому научился, и именно этим я хочу поделиться с Вами здесь.

Обзор рынка недвижимости в Польше

В Польше процветает рынок недвижимости, здесь много новых объектов и доступные цены по сравнению с другими европейскими странами. Варшава и Краков — самые популярные направления среди иностранцев, желающих приобрести недвижимость. Средняя цена квадратного метра новой квартиры в Варшаве составляет около 13 600 злотых (приблизительно 2 900 евро), а в Кракове — около 12 000 злотых (приблизительно 2 600 евро). Средняя цена участка под застройку в Варшаве и Кракове составляет около 2000 злотых за квадратный метр. Недавняя инфляция привела к тому, что цены немного упали или, по крайней мере, застопорились, но поскольку процентные ставки перестали расти, ожидается, что цены на недвижимость снова вырастут. Поэтому покупка недвижимости в Польше может стать хорошей инвестицией.

Юридические требования для покупки недвижимости в Польше в качестве иностранца

С тех пор как Польша вступила в ЕС, ответ на вопрос «Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Польше?» следует разделить на две части.

Для иностранцев из ЕС Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии

Иностранцы, проживающие в странах ЕС, не имеют никаких ограничений при покупке недвижимости в Польше. У них точно такие же возможности, как и у польских граждан. Покупка недвижимости в Польше иностранцем, проживающим в странах ЕС, включает в себя те же действия, что и для местных жителей. Только будьте готовы перевести все документы, кроме удостоверения личности, которые Вам необходимо предъявить нотариусу.

Для иностранцев из стран, не входящих в ЕС

Иностранцам, не указанным выше, разрешается покупать недвижимость в Польше после получения разрешения от Министерства внутренних дел и администрации. Разрешение обычно выдается в течение 2-3 месяцев и действительно в течение 12 месяцев.

Чтобы получить разрешение, докажите, что Вы связаны с Польшей. Вы можете указать это:

• Вы имеете польское гражданство или происхождение;
• у Вас есть жена или муж, которые являются гражданами Польши;
• У Вас есть вид на жительство, либо временный (это не относится к временному виду на жительство для жертв торговли людьми или в связи с обстоятельствами, требующими краткосрочного пребывания иностранца в Польше), либо постоянный, либо как у долгосрочного резидента ЕС;
• Вы являетесь членом правления контролируемой коммерческой компании;
• Вы занимаетесь предпринимательской или сельскохозяйственной деятельностью в Польше, в соответствии с положениями польского законодательства.

Вам не нужно разрешение, если Вы хотите купить

• Квартира, состоящая из комнат и вспомогательных помещений (например, кухни, ванной) и обеспечивающая Вам адекватное жилье. Такая квартира может включать в себя, помимо прочего: подвал или чердак, даже если они не расположены непосредственно рядом с ней;
• Здание, предназначенное для гаража — если Вы, как покупатель или владелец недвижимости или квартиры, хотите, чтобы гараж обеспечил Вас достаточным жильем;
• недвижимость — если Вы прожили в Польше не менее 5 лет после получения постоянного вида на жительство или долгосрочного вида на жительство в ЕС;
• недвижимость, которая станет частью общей собственности — это в том случае, если у Вас есть жена или муж с польским гражданством и Вы прожили в Польше не менее 2 лет с момента получения постоянного вида на жительство или долгосрочного вида на жительство резидента ЕС;
• недвижимость от человека, который владел или постоянно пользовался ею не менее 5 лет, и Вы на дату приобретения имеете право наследовать от этого человека (например, дочь, сын или внук приобретают недвижимость от матери, отца, бабушки или дедушки);
• собственность в качестве залогодателя (банка) — когда Вы получаете право собственности на недвижимость после неудачного аукциона в рамках процедуры обращения взыскания.

Разрешение можно получить, посетив Министерство или отправив запрос по почте.

Поиск подходящей недвижимости в Польше

Существует множество способов найти подходящую недвижимость в Польше, включая онлайн-порталы, агентства недвижимости и выставки недвижимости. Важно провести тщательное исследование и осмотреть недвижимость, прежде чем делать предложение. Если Вы не владеете польским языком, рекомендуется нанять переводчика или адвоката, который поможет Вам с оформлением документов и переговорами.

Онлайн-порталы с предложениями недвижимости в Польше

Существует множество онлайн-порталов, либо посвященных продаже недвижимости, либо содержащих универсальные объявления. Наиболее популярными являются:

Otodom

Otodom посвящен недвижимости любого рода — участкам, квартирам. Он бесплатен для тех, кто собирается покупать, но Вам нужно заплатить, если Вы хотите разместить там объявление. Вы можете настроить уведомления по электронной почте о новых объявлениях, которые соответствуют Вашим критериям. Otodom широко используется агентами по недвижимости. Он существует только на польском языке.

Domiporta

Как и Otodom, Domiporta посвящена объявлениям о продаже недвижимости. Для покупателей она бесплатна.

Morizon

Morizon — это еще один портал с рекламой, как и два вышеупомянутых.

Olx

Olx — это большой портал с объявлениями во всех категориях, не только о недвижимости. Здесь есть объявления, размещенные агентами, но также много объявлений от прямых продавцов.

Skaner

Skaner — это портал, объединяющий уведомления об аукционах коллекторов. Это может позволить Вам купить недвижимость по сниженной цене, но иногда ставки бывают выше, чем Вы ожидаете.

Как проверить недвижимость перед покупкой

Вы должны знать, что некоторые агенты действительно непрофессиональны. Они могут дать Вам недостоверную информацию, либо потому, что не проверяют недвижимость, либо просто хотят, чтобы Вы заключили сделку, за которую им платят. Предполагается, что они должны помогать Вам в заключении сделки, но иногда они просто ничего не делают. Если Вы свяжетесь с агентом по поводу недвижимости, а затем купите ее даже без его помощи, он все равно получит свой гонорар, выплаченный продавцом.

Как проверить квартиру

Проще, если Вы покупаете его у разработчика и он совсем новый. Если Вы покупаете квартиру, когда она уже построена — попросите кого-нибудь с опытом проверить ее. Ровные ли стены и пол, нет ли царапин на окнах. Если все не в порядке, подождите, пока продавец разберется с этим.

Однако очень популярно покупать квартиру до того, как она построена. Деньги, которые Вы заплатите, должны быть перечислены на депозитный счет, и продавец не сможет получить эти деньги, пока Вы не согласитесь, что с квартирой все в порядке — стоит проверить ее, как только она будет построена. В договоре следует предусмотреть штраф за задержку, если квартира будет готова позже, чем было обещано.

Если Вы покупаете квартиру у кого-то, убедитесь, что на момент сделки в ней никто не живет, а если кто-то живет, пропишите в договоре, что он выезжает в указанное время. Заставить кого-то выехать из Вашей квартиры в Польше сложно и требует времени.

Как проверить земельный участок под застройку

Ознакомьтесь с нашей статьей о том, как купить землю в Польше.

Нужна помощь в покупке земельного участка в Польше?

Если Вы нашли объявление об интересном участке и думаете о покупке земли в Польше, мы можем Вам помочь.

Почему Вас может заинтересовать наша помощь, если объявление размещено агентством недвижимости?

Агент по недвижимости, если он профессионал, окажет Вам большую помощь. Он должен был проверить участок, а если что-то пойдет не так, он должен быть застрахован, чтобы возместить Вам убытки. На самом деле, они часто никогда не видели участок, который рекламируют, и берут фотографии у продавца или из Google. Они также не проверяют ничего, кроме реестра.

Обычно их зарплату (3% от цены) платит продавец. Но, конечно, продавец уже включил эту комиссию в цену. Обращение к продавцу напрямую может сэкономить Вам до 3% от стоимости недвижимости.

Если Вы обратитесь к агенту, он запишет Ваше имя — после этого, даже если Вы обратитесь к продавцу напрямую, он должен будет заплатить комиссионные, если Вы купите у него в течение 1-3 лет.

Агент зарабатывает только в том случае, если Вы покупаете недвижимость, поэтому он заинтересован в том, чтобы убедить Вас сделать предложение. Мы в этом не заинтересованы.

Что мы можем сделать для Вас?

1. Если Вы не знаете точно, о каком участке идет речь в объявлении, мы постараемся найти его по указанной информации. Затем мы попытаемся найти контактную информацию владельца.
2. Если Вы сообщите нам номер реестра, мы изучим его, чтобы выяснить, есть ли в нем что-то, о чем Вам следует беспокоиться.
3. Если Вы не знаете регистрационный номер, мы постараемся выяснить его.
4. Мы проверим, нет ли там чего-нибудь, что может повлиять на стоимость участка.
5. Мы проверим информацию о новых зданиях/дорогах, о строительстве которых было объявлено в ближайшем районе
6. Мы проверим, оборудован ли участок инженерными коммуникациями, а если нет, то где находятся ближайшие инженерные коммуникации, которыми Вы можете воспользоваться.
7. Мы проверим план застройки участка и окрестностей, чтобы понять, что можно построить на участке.
8. Если участок находится недалеко от Гданьска, мы посетим его, чтобы выяснить, нет ли там чего-нибудь, о чем не упоминается в объявлении. Мы пришлем Вам подробные фотографии.
9. Мы можем визуально проверить качество грунта, чтобы понять, нет ли очевидных рисков. Мы спросим соседей об их опыте, когда они строили свои дома.
10. Мы проверим все данные, указанные в объявлении.
11. Мы проверим, есть ли поблизости данные о буровых установках, чтобы убедиться, что строить здесь безопасно.
12. Мы проверим все остальное, что может Вам понадобиться.

Если Вы хотите, чтобы мы помогли Вам, пожалуйста, свяжитесь с нами по адресу explorepoland@explorepoland.info или позвоните по телефону или Whatsapp: +48 798 897 017.

Финансирование покупки недвижимости в Польше

Иностранцы могут получить ипотечный кредит в польских банках при соблюдении определенных условий. Как правило, банки требуют минимальный первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости недвижимости и подтверждение дохода. Рекомендуется совершать покупки и сравнивать ставки по ипотеке в разных банках, чтобы найти лучшее предложение.

Завершение сделки и передача прав собственности

Единственный способ купить недвижимость в Польше — это подписать нотариальный акт в нотариальной конторе.

Сделка часто включает в себя заключение предварительного договора и внесение невозвращаемого задатка (zadatek). Это дает Вам время на подготовку денег, а продавцу — время на подготовку необходимых документов. После того, как предварительный договор подписан и задаток внесен, покупателю и продавцу необходимо подписать окончательный договор купли-продажи (umowa sprzedazy) у нотариуса. Если продавец отказывается подписывать окончательный договор, он должен вернуть покупателю двойную сумму задатка. Тогда покупатель должен заплатить оставшуюся сумму и нотариальный сбор (обычно около 1-2% от стоимости недвижимости). Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после того, как сделка будет зарегистрирована в Регистре земли и ипотеки.