Якщо ви інвестор, який шукає вигідну інвестиційну можливість, купівля землі в Польщі може бути мудрим рішенням. Польський ринок нерухомості постійно зростає, а попит на землю в останні роки збільшується. Однак купівля землі в іншій країні може бути складним процесом. У цьому посібнику ми надамо вам всебічний огляд процесу купівлі землі в Польщі, включаючи законодавчі вимоги, податкові наслідки та інші важливі фактори, які слід враховувати. Тож якщо ви вирішили купити землю в Польщі – прочитавши цю статтю, ви будете до цього готові.
Купівля нерухомості в Польщі
Ми не будемо обговорювати загальні правила купівлі нерухомості, оскільки ми зосередилися на цьому в іншій статті: Купівля нерухомості в Польщі. Ми радимо вам прочитати цю статтю перед тим, як перейти до цієї. Ця стаття має на меті допомогти тим, хто має намір купити землю в Польщі, точніше, землю, на якій можна будувати. Вона базуватиметься на досвіді, який ми набули протягом останніх двох років.
Чому варто інвестувати в землю в Польщі?
Польща – країна, що швидко розвивається, з багатою історією та культурою. В останні роки ринок нерухомості Польщі зростає вражаючими темпами, що робить її привабливим місцем для міжнародних інвесторів. Незалежно від того, чи хочете ви придбати землю для комерційної забудови або для житлових цілей, цей посібник допоможе вам зорієнтуватися в процесі купівлі землі в Польщі. Є кілька причин, чому інвестиції в землю в Польщі можуть бути розумним рішенням. По-перше, Польща є однією з найбільш швидкозростаючих економік Європи зі стабільною політичною системою та сприятливим бізнес-середовищем. Це створило високий попит на землю, особливо в міських районах. Крім того, ціни на землю в Польщі, як правило, нижчі, ніж в інших європейських країнах, що робить її привабливою для інвесторів, які прагнуть вийти на ринок з меншими витратами.
Юридичні вимоги до купівлі землі в Польщі
Перш ніж купувати землю в Польщі, необхідно ознайомитися з законодавчими вимогами до іноземних інвесторів. Нижче наведені деякі з ключових факторів, на які слід звернути увагу:
Нотаріальні послуги
У Польщі всі операції з нерухомістю повинні відбуватися в присутності нотаріуса. Нотаріус відповідає за те, щоб угода була законною і щоб усі сторони виконали свої зобов’язання.
Обмеження щодо іноземної власності
Іноземці з-за меж ЄС купують землю в Польщі
Громадяни країн, які не є членами ЄС, можуть купувати землю лише за наявності дозволу Міністра внутрішніх справ, який надається в кожному конкретному випадку. Майте на увазі, що якщо вам якимось чином вдасться купити землю без дозволу (нотаріус, однак, не має права це робити), угода буде недійсною, і ви матимете проблеми з поверненням грошей.
Іноземці з ЄС купують землю в Польщі
Громадянам ЄС не потрібен дозвіл, але існують обмеження на кількість землі, якою вони можуть володіти, що варіюється в залежності від регіону.
Земельний кадастр
Вся земля в Польщі зареєстрована в центральному Земельному кадастрі, який ведеться місцевим районним судом. Перед покупкою землі важливо перевірити Земельний кадастр, щоб переконатися, що продавець має законне право продавати нерухомість. Якщо у вас є реєстраційний номер земельної ділянки, ви можете безкоштовно перевірити його тут. Земельний кадастр є основним джерелом інформації про землю в Польщі – якщо якогось права немає в кадастрі, то воно не повинно існувати.
Однак знайти реєстраційний номер будь-якої земельної ділянки складно через захист персональної інформації. Але варто запитати про це у продавця.
Пошук потрібної нерухомості
Про те, як шукати нерухомість для купівлі, ми писали в цій статті. Це стосується і пошуку ділянки під забудову. Але якщо мова йде про землю, то також непогано обійти район, в якому ви хочете купити ділянку. Часто власник розміщує оголошення про продаж.
Крім того, більшість міст мають певні земельні ділянки і продають їх на аукціоні. Зазвичай вони оголошують про це на своєму веб-сайті та в пресі.
Проведення юридичного аудиту
Перш ніж купувати землю в Польщі, важливо провести комплексну перевірку, щоб переконатися, що об’єкт нерухомості відповідає вашим потребам і не має прихованих проблем. Деякі з факторів, які слід врахувати, включають
Хоча зазвичай ви купуєте ділянки за допомогою агента з нерухомості, і передбачається, що він перевірить їх для вас, часто буває якраз навпаки. Обов’язково відвідайте ділянку самостійно або попросіть когось зробити це за вас. На місці ви побачите те, чого не видно на фотографіях. Також поговоріть з потенційними сусідами – будівництво будинку в Польщі є великою пригодою, і люди пишаються цим. Вони охоче розкажуть про проблеми, з якими стикалися і як їх вирішили. Вони також можуть дати вам інформацію, яку ви навряд чи знайдете деінде.
Землевпорядні роботи
Важливо провести топографічну зйомку, щоб визначити точні межі власності та виявити будь-які зазіхання або суперечки. Перевірте, в тому числі на Геопорталі, чи не проходять межі ділянки вздовж існуючого паркану. Якщо частина землі використовувалася кимось іншим протягом 25/30 років, вона переходить у його власність.
Просвердліть землю
Якщо з цим все гаразд, варто попросити геолога пробурити землю – це покаже, чи готова ділянка до забудови, чи потрібно замінити верхній шар ґрунту. Заміна 2-3 метрів ґрунту є прийнятною, але якщо вам потрібно замінити більше, це може зробити ділянку непридатною для використання.
Перевірте інженерну мережу
Перевірте, чи відповідають інженерні мережі (вода, газ, електрика, каналізація) заявленим в оголошенні – це можна перевірити на сайті Геопорталу. Також переконайтеся, що ви можете під’єднатися до існуючої мережі – іноді її потрібно розширювати, а для цього потрібен проект, час і гроші. В ідеалі, ви повинні мати інженерну мережу на своїй земельній ділянці.
Правила зонування
Перш ніж купувати землю, важливо зрозуміти місцеві правила зонування, щоб визначити, які типи забудови дозволені на цій території. Кожна територія повинна мати план забудови, в якому зазначено, що можна будувати – наскільки високим і великим може бути будинок, на якій відстані від межі земельної ділянки, скільки квартир, а іноді навіть форма будівлі або даху.
Для ділянок, які не мають плану забудови, потрібно звертатися за індивідуальними технічними умовами. Особисто я б не наважився купувати землю в Польщі, яка не має плану забудови – ви ризикуєте, що вам там нічого не дозволять.
Оцінка впливу на навколишнє середовище
Якщо ви плануєте забудовувати земельну ділянку, важливо провести екологічну оцінку, щоб визначити, чи є на ній забруднюючі речовини або інші проблеми, які можуть вплинути на забудову. Перевірте, чи не загрожує земельній ділянці затоплення, чи не планується будівництво автомагістралі поблизу.
Потрібна допомога у купівлі земельної ділянки в Польщі?
Якщо ви знайшли оголошення про цікаву ділянку і замислюєтеся про купівлю землі в Польщі, ми можемо вам допомогти.
Чому вам може бути цікава наша допомога, якщо оголошення розміщує агентство нерухомості?
Агент з нерухомості, якщо він професійний, може вам дуже допомогти. Він повинен перевірити нерухомість, і якщо щось піде не так, він повинен бути застрахований, щоб компенсувати вам збитки. Насправді вони часто ніколи не бачили ділянки, яку рекламують, і беруть фотографії від продавця або з Google. Вони також не перевіряють нічого, окрім реєстру.
Зазвичай, їхню зарплату (3% від ціни) платить продавець. Але, звичайно, продавець вже включив цю комісію в ціну. Звертаючись безпосередньо до продавця, ви можете заощадити до 3% від вартості нерухомості.
Якщо ви зв’яжетеся з агентом, він запише ваше ім’я – після цього, навіть якщо ви зв’яжетеся з продавцем напряму, він повинен заплатити комісію, якщо ви купите у нього протягом 1-3 років.
Агент заробляє тільки в тому випадку, якщо ви купуєте нерухомість, тому він зацікавлений в тому, щоб переконати вас зробити пропозицію. Ми в цьому не зацікавлені.
Що ми можемо зробити для вас?
- Якщо ви не знаєте, про яку саме ділянку йдеться в оголошенні, ми спробуємо знайти її за вказаною інформацією. Потім ми спробуємо знайти контактну інформацію власника
- Якщо ви надасте нам реєстраційний номер, ми перевіримо його, щоб з’ясувати, чи є щось, про що вам варто турбуватися.
- Якщо ви не знаєте реєстраційний номер, ми спробуємо з’ясувати його.
- Ми перевіримо місцезнаходження, щоб дізнатися, чи є щось, що може вплинути на вартість ділянки
- Ми перевіримо інформацію про нові будівлі/дороги, які були анонсовані до будівництва в найближчому районі
- Ми перевіримо, чи є на ділянці інженерні комунікації, і якщо ні, то де знаходяться найближчі інженерні комунікації, якими ви можете скористатися.
- Ми перевіримо план забудови ділянки та району, щоб побачити, що може бути побудовано на ділянці.
- Якщо ділянка знаходиться недалеко від Гданська, ми відвідаємо її, щоб перевірити, чи немає чогось, про що не сказано в оголошенні. Ми надішлемо вам детальні фотографії.
- Ми можемо візуально перевірити якість ґрунту, щоб побачити, чи є якісь очевидні ризики. Ми розпитаємо сусідів про їхній досвід будівництва будинків
- Ми перевіримо всі дані в оголошенні.
- Ми перевіримо, чи є дані про навчання по сусідству, щоб переконатися, що будувати тут безпечно
- Ми перевіримо все, що вам може знадобитися.
Якщо ви хочете, щоб ми вам допомогли, будь ласка, зв’яжіться з нами за адресою exploregdansk@exploregdansk.info або через WhatsApp: +48 798 897 017. Також ознайомтеся з нашим кейсом в кінці цієї статті.
Фінансування купівлі земельної ділянки
Якщо ви не в змозі заплатити за покупку землі відразу, можливо, вам доведеться профінансувати покупку. Ось деякі з варіантів фінансування, доступних у Польщі:
Банківські кредити
Польські банки пропонують кредити на купівлю землі, але вони, як правило, вимагають значного початкового внеску і мають суворі вимоги до претендентів.
Іпотечні кредити
Якщо ви плануєте забудовувати земельну ділянку, ви можете отримати іпотечний кредит на її придбання. Однак іпотека в Польщі, як правило, вимагає більшого першого внеску, ніж інші види кредитів.
Податок на купівлю землі в Польщі
Купуючи землю в Польщі, важливо враховувати податкові наслідки. Ось деякі з податків, які вам, можливо, доведеться сплатити:
Податок на нерухомість
Податок на нерухомість у Польщі базується на вартості майна і сплачується щорічно. Ставка податку варіюється залежно від місця розташування та типу нерухомості.
Податок на приріст капіталу
Якщо ви продаєте нерухомість з метою отримання прибутку, вам потрібно буде сплатити податок на приріст капіталу. Ставка податку становить 19%, але вона може бути знижена до нуля, якщо ви володієте нерухомістю більше п’яти років.
ПДВ
Якщо ви купуєте землю у забудовника або підприємства, вам може знадобитися сплатити податок на додану вартість (ПДВ) за ставкою 23%.
Закриття угоди
Після того, як ви знайшли потрібний об’єкт нерухомості та забезпечили фінансування, наступним кроком є укладання угоди. Зазвичай це передбачає підписання договору купівлі-продажу та сплату завдатку. Нотаріус проконтролює угоду і переконається, що всі юридичні вимоги дотримані.
Кейс на прикладі оголошення про продаж ділянки під забудову
Тепер давайте подивимося та проаналізуємо оголошення на сайті Otodom. Ми переклали сторінку англійською мовою, щоб ви могли її прочитати.
В оголошенні є лише одна фотографія, а ділянка ніяк не позначена. Втім, є і деякий опис.
З опису відомо, що ділянка розташована на вулиці Wierzbowa, а її площа становить 900 квадратних метрів.
Звідси ми знаємо, що це ділянка 22/27, в центрі фотографії. Що ми знаємо про Радуницю загалом? Це невелике село, розташоване між Гданськом і Прущ-Гданськом. Його висота становить близько 0-1 метра над рівнем моря, що робить його вразливим до підвищення рівня моря. Воно також відоме поганими умовами для будівництва – земля дуже м’яка, і потрібно замінити шар ґрунту навіть на 4-5 метрів углиб, щоб побудувати будинок.
Згідно з оголошенням, район тихий і спокійний. Чи це так? Швидкий погляд на Google Maps показує, що на південь від ділянки є дві автомайстерні. Це може створювати багато шуму. Крім того, приблизно в 350 метрах на захід проходить залізнична колія, досить близько, щоб чути потяги, які проїжджають повз (а колія дуже активна).
До Гданська зручно добиратися автобусом, оскільки автобусна зупинка знаходиться в декількох хвилинах ходьби. Однак важливо зазначити, що якщо ви подорожуєте автомобілем, ви не зможете проїхати під залізничною колією – вам потрібно буде об’їхати додаткові 4 кілометри, щоб дістатися до Гданська. Ходити пішки або їздити на велосипеді під залізничною колією можна, але це не підходить для автомобілів.
Крім того, в оголошенні згадується школа, що знаходиться неподалік, всього в 15 хвилинах їзди до Гданська (sw Wojciech). Так, там є школа, але в Польщі ви не можете віддати дітей до державної школи за власним вибором (якщо це не приватна школа). А діти з Радуниці повинні вчитися в школі у Вісліні, маленькому селі в протилежному напрямку, куди рідко ходить громадський транспорт.
Згідно з оголошенням, всі комунікації підведені. Але якщо придивитися уважніше, то можна побачити, що хоча на ділянці навіть є водопровід, але це не міська мережа, а приватне підключення. Підключитися до води через нього не можна. Також через ділянку проходить телекомунікаційний кабель. Найближчі комунікації, якими ви можете скористатися, знаходяться приблизно за 100 метрів на південь. Проведення його до ділянки було б дуже дорогим.
І ще одна, дуже важлива річ. Якщо ви подивитеся на карту, то побачите, що через ділянку проходить дорога до будинку сусіда. А цей будинок оточений іншими ділянками під забудову – жодної іншої дороги, яка б його з’єднувала, немає. Це означає, що якщо ви купите цю ділянку, вашому сусідові знадобиться сервітут, щоб пройти через вашу ділянку. Ми зателефонували агенту, щоб запитати про це, і вона сказала, що ділянка буде розділена, і частина її стане дорогою до цього будинку. Тоді ціна на ділянку буде знижена.
Але… план забудови цієї території не дозволяє, щоб ділянка під забудову була меншою за 900 метрів – це вже не буде ділянкою під забудову. На фото також не видно, що ділянка оточена високими деревами, що робить її тінистою – важко сказати, чи ростуть дерева на цій ділянці (їх можна зрізати), чи на сусідній.
Ця ділянка не коштує 240 000 злотих. І ви повинні бути обережними з гарантіями для сусіда, якщо хочете її купити.
