Ein Leitfaden für Ausländer zum Kauf von Immobilien in Polen

Polen ist aufgrund seiner stabilen Wirtschaft, seines wachsenden Immobilienmarktes und seiner im Vergleich zu anderen europäischen Ländern relativ niedrigen Preise ein attraktives Ziel für den Kauf von Immobilien durch Ausländer geworden. Der Kauf einer Immobilie in Polen kann jedoch entmutigend sein, vor allem, wenn Sie mit den lokalen rechtlichen und administrativen Verfahren nicht vertraut sind. In diesem Artikel geben wir Ihnen einen Leitfaden für den Kauf von Immobilien in Polen als Ausländer.

Ich persönlich habe ein Baugrundstück in Danzig gekauft und habe etwa 2 Jahre gebraucht, um es zu finden, zu prüfen, einen Vorvertrag und dann den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen. Aber keine Sorge, normalerweise dauert es nicht so lange – ich war nur sehr wählerisch und vorsichtig. Ich habe in dieser Zeit eine Menge gelernt und das möchte ich hier mit Ihnen teilen.

Überblick über den Immobilienmarkt in Polen

Polen hat einen florierenden Immobilienmarkt mit vielen neuen Entwicklungen und im Vergleich zu anderen europäischen Ländern erschwinglichen Preisen. Warschau und Krakau sind die beliebtesten Ziele für Ausländer, die eine Immobilie kaufen möchten. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer neuen Wohnung in Warschau liegt bei 13.600 PLN (ca. 2.900 EUR), während er in Krakau bei 12.000 PLN (ca. 2.600 EUR) liegt. Der durchschnittliche Preis für ein Baugrundstück liegt in Warschau und Krakau bei etwa 2000 PLN pro Quadratmeter. Die jüngste Inflation hat die Preise etwas sinken oder zumindest stagnieren lassen, aber da die Zinssätze nicht mehr steigen, wird erwartet, dass die Immobilienpreise wieder steigen werden. Daher kann der Kauf von Immobilien in Polen eine gute Investition sein.

Rechtliche Voraussetzungen für den Kauf einer Immobilie in Polen als Ausländer

Seit dem Beitritt Polens zur EU sollte die Antwort auf die Frage „Können Ausländer in Polen Immobilien kaufen?“ in zwei Teile geteilt werden.

Für Ausländer aus der EU Island, Liechtenstein, Norwegen und der Schweiz

Ausländer mit Wohnsitz in EU-Ländern haben keine Einschränkungen beim Kauf von Immobilien in Polen. Sie haben genau die gleichen Möglichkeiten wie polnische Staatsbürger. Wenn Sie als EU-Ausländer eine Immobilie in Polen kaufen möchten, müssen Sie die gleichen Schritte wie Einheimische unternehmen. Seien Sie nur darauf vorbereitet, Ihre Dokumente zu übersetzen, die Sie dem Notar vorlegen müssen.

Für Ausländer von außerhalb der EU

Andere Ausländer als die oben genannten dürfen in Polen Immobilien kaufen, nachdem sie eine Genehmigung vom Ministerium für innere Angelegenheiten und Verwaltung erhalten haben. Die Genehmigung wird in der Regel innerhalb von 2-3 Monaten erteilt und ist 12 Monate lang gültig.

Um eine Genehmigung zu erhalten, müssen Sie Ihre Verbundenheit mit Polen nachweisen. Das können Sie angeben:

• Sie haben die polnische Staatsangehörigkeit oder Herkunft;
• Sie haben eine Frau oder einen Mann, die polnische Staatsbürger sind;
• Sie haben eine befristete Aufenthaltsgenehmigung (dies gilt nicht für eine befristete Aufenthaltsgenehmigung für Opfer von Menschenhandel oder aufgrund von Umständen, die einen kurzfristigen Aufenthalt eines Ausländers in Polen erfordern) oder eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung oder einen langfristigen Aufenthalt in der EU;
• Sie sind Mitglied des Vorstands einer kontrollierten Handelsgesellschaft;
• Sie üben eine gewerbliche oder landwirtschaftliche Tätigkeit in Polen aus, in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des polnischen Rechts.

Sie brauchen keine Genehmigung, wenn Sie kaufen möchten

• Eine Wohnung, die aus Zimmern und Nebenräumen (z.B. Küche, Bad) besteht und Ihnen eine angemessene Unterkunft bietet. Zu einer solchen Wohnung kann unter anderem auch ein Keller oder ein Dachboden gehören, auch wenn diese nicht direkt daneben liegen;
• ein Gebäude, das für eine Garage vorgesehen ist – wenn Sie als Käufer oder Eigentümer einer Immobilie oder einer Wohnung eine Garage als angemessenen Wohnraum benötigen;
• Immobilien – wenn Sie seit mindestens 5 Jahren in Polen leben, nachdem Sie eine Daueraufenthaltsgenehmigung oder eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung für die EU erhalten haben;
• Immobilien, die Teil einer Gütergemeinschaft werden – dies ist der Fall, wenn Sie eine Ehefrau oder einen Ehemann mit polnischer Staatsbürgerschaft haben und seit mindestens 2 Jahren in Polen leben, seit Sie eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung oder eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung für EU-Bürger erhalten haben;
• Immobilien von einer Person, die diese seit mindestens 5 Jahren besitzt oder dauerhaft nutzt und von der Sie zum Zeitpunkt des Erwerbs erbberechtigt sind (z.B. eine Tochter, ein Sohn oder ein Enkel erwirbt eine Immobilie von seiner Mutter, seinem Vater oder seinen Großeltern);
• Immobilie als Hypothekenschuldner (Bank) – wenn Sie das Eigentum an der Immobilie nach einer erfolglosen Versteigerung im Zwangsvollstreckungsverfahren übernehmen.

Sie können eine Genehmigung erhalten, indem Sie das Ministerium besuchen oder einen Antrag per Post schicken.

Finden Sie die richtige Immobilie in Polen

Es gibt viele Möglichkeiten, die richtige Immobilie in Polen zu finden, darunter Online-Portale, Immobilienmakler und Immobilienausstellungen. Es ist wichtig, dass Sie gründlich recherchieren und die Immobilie besichtigen, bevor Sie ein Angebot machen. Wenn Sie nicht fließend Polnisch sprechen, empfiehlt es sich, einen Übersetzer oder einen Anwalt zu beauftragen, der Ihnen beim Papierkram und bei den Verhandlungen helfen kann.

Online-Portale mit Immobilienangeboten in Polen

Es gibt viele Online-Portale, die sich entweder auf den Verkauf von Immobilien spezialisiert haben oder universelle Anzeigen anbieten. Die beliebtesten sind:

Otodom

Otodom ist für Immobilien jeder Art gedacht – Grundstücke, Wohnungen. Für Kaufinteressenten ist es kostenlos, aber Sie müssen zahlen, wenn Sie eine Anzeige aufgeben möchten. Sie können E-Mail-Benachrichtigungen über neue Anzeigen einrichten, die Ihre Kriterien erfüllen. Otodom wird häufig von Immobilienmaklern genutzt. Es ist nur auf Polnisch verfügbar.

Domiporta

Genau wie Otodom ist Domiporta den Immobilienanzeigen gewidmet. Sie ist für Käufer kostenlos.

Morizon

Morizon ist ein weiteres Portal mit Werbung, genau wie die beiden anderen oben genannten.

Olx

Olx ist ein großes Portal mit Anzeigen in jeder Kategorie, nicht nur Immobilien. Es gibt Anzeigen von Maklern, aber auch viele von Direktverkäufern.

Skaner

Skaner ist ein Portal, das Benachrichtigungen über Auktionen von Inkassounternehmen sammelt. Auf diese Weise können Sie vielleicht eine Immobilie zu einem vergünstigten Preis erwerben, aber manchmal gehen die Gebote höher, als Sie erwarten würden.

Wie Sie eine Immobilie vor dem Kauf prüfen

Sie sollten wissen, dass einige Makler wirklich unprofessionell sind. Sie geben Ihnen möglicherweise irreführende Informationen, entweder weil sie die Immobilie nicht überprüfen oder weil sie nur wollen, dass Sie das Geschäft abschließen, für das sie bezahlt werden. Eigentlich sollen sie Ihnen bei dem Geschäft helfen, aber manchmal tun sie einfach nichts. Wenn Sie einen Makler wegen der Immobilie kontaktieren und sie dann auch ohne seine Hilfe kaufen, erhält er trotzdem sein Honorar vom Verkäufer.

Wie man eine Wohnung überprüft

Es ist einfacher, wenn Sie es von einem Entwickler kaufen und es brandneu ist. Wenn Sie es kaufen, wenn es bereits gebaut ist – lassen Sie es von jemandem mit Erfahrung überprüfen. Ob die Wände und der Boden gerade sind, ob die Fenster keine Kratzer haben. Wenn es nicht in Ordnung ist, warten Sie, bis der Verkäufer sich darum kümmert.

Es ist jedoch sehr beliebt, eine Wohnung zu kaufen, bevor sie gebaut ist. Das Geld, das Sie bezahlen, sollte auf ein Kautionskonto eingezahlt werden und der Verkäufer kann dieses Geld nur erhalten, wenn Sie zustimmen, dass die Wohnung in Ordnung ist – es lohnt sich, sie von jemandem überprüfen zu lassen, sobald sie gebaut ist. Sie sollten in Ihrem Vertrag eine Verzugsentschädigung festhalten, falls die Wohnung später als versprochen fertig wird.

Wenn Sie eine Wohnung von jemandem kaufen, vergewissern Sie sich, dass zum Zeitpunkt der Transaktion niemand dort wohnt, oder wenn jemand dort wohnt, vergewissern Sie sich, dass im Vertrag festgehalten wird, dass er zum festgelegten Zeitpunkt auszieht. Jemanden dazu zu bringen, Ihre Wohnung zu verlassen, ist in Polen schwierig und braucht Zeit.

Wie Sie ein Baugrundstück prüfen

Lesen Sie unseren Artikel über den Kauf von Grundstücken in Polen.

Benötigen Sie Hilfe beim Kauf eines Grundstücks in Polen?

Wenn Sie eine Anzeige für ein interessantes Grundstück gefunden haben und darüber nachdenken, ein Grundstück in Polen zu kaufen, können wir Ihnen helfen.

Warum sollten Sie unsere Hilfe in Anspruch nehmen, wenn die Anzeige von einem Immobilienbüro aufgegeben wird?

Ein professioneller Immobilienmakler wird Ihnen eine große Hilfe sein. Er sollte das Grundstück geprüft haben, und wenn etwas schief geht, sollte er versichert sein, um Sie für den Verlust zu entschädigen. In der Tat haben sie das Grundstück, das sie inserieren, oft noch nie gesehen und übernehmen Fotos vom Verkäufer oder von Google. Sie überprüfen auch nichts anderes als das Grundbuch.

Normalerweise wird ihr Gehalt (3% des Preises) vom Verkäufer bezahlt. Aber natürlich hat der Verkäufer diese Provision bereits in den Preis eingerechnet. Wenn Sie sich direkt an den Verkäufer wenden, können Sie bis zu 3% des Immobilienpreises sparen.

Wenn Sie sich an den Makler wenden, wird er sich Ihren Namen notieren – danach muss er, auch wenn Sie sich direkt an den Verkäufer wenden, eine Provision zahlen, wenn Sie innerhalb von 1-3 Jahren von ihm kaufen.

Der Makler verdient nur, wenn Sie die Immobilie kaufen, also hat er ein Interesse daran, Sie zu einem Angebot zu überreden. Daran haben wir kein Interesse.

Was können wir für Sie tun?

1. Wenn Sie nicht genau wissen, um welches Grundstück es sich in der Anzeige handelt, werden wir versuchen, es anhand der angegebenen Informationen zu finden. Wir werden dann versuchen, die Kontaktdaten des Eigentümers zu finden.
2. Wenn Sie uns die Registrierungsnummer mitteilen, werden wir die Registrierung überprüfen, um festzustellen, ob Sie etwas zu befürchten haben.
3. Wenn Sie die Registriernummer nicht kennen, werden wir versuchen, sie herauszufinden.
4. Wir überprüfen den Verbleib, um zu sehen, ob es etwas gibt, das den Wert des Grundstücks beeinflussen könnte
5. Wir prüfen die Informationen über neue Gebäude/Straßen, deren Bau in der nächsten Umgebung angekündigt wurde.
6. Wir prüfen, ob das Grundstück mit Versorgungseinrichtungen ausgestattet ist, und wenn nicht, wo sich die nächstgelegenen Versorgungseinrichtungen befinden, die Sie nutzen können.
7. Wir werden den Bebauungsplan für das Grundstück und die Nachbarschaft prüfen, um zu sehen, was auf dem Grundstück gebaut werden kann.
8. Wenn das Grundstück in der Nähe von Danzig liegt, werden wir es besichtigen, um zu sehen, ob es etwas gibt, das nicht in der Anzeige erwähnt wird. Wir werden Ihnen detaillierte Bilder schicken.
9. Wir können die Qualität des Bodens visuell überprüfen, um festzustellen, ob es offensichtliche Risiken gibt. Wir fragen die Nachbarn nach ihren Erfahrungen, als sie ihre Häuser gebaut haben.
10. Wir werden alle Angaben in der Anzeige überprüfen.
11. Wir werden prüfen, ob es in der Nachbarschaft Daten über Bohrungen gibt, um sicherzustellen, dass es sicher ist, hier zu bauen.
12. Wir prüfen alles, was Sie sonst noch brauchen könnten.

Wenn Sie möchten, dass wir Ihnen helfen, kontaktieren Sie uns bitte unter explorepoland@explorepoland.info oder rufen Sie uns an oder schicken Sie uns ein Whatsapp unter +48 798 897 017

Finanzierung Ihres Immobilienerwerbs in Polen

Ausländer können bei polnischen Banken unter bestimmten Bedingungen eine Hypothek aufnehmen. In der Regel verlangen die Banken eine Mindestanzahlung von 20-30% des Immobilienwerts und einen Einkommensnachweis. Es wird empfohlen, sich umzusehen und die Hypothekenzinsen verschiedener Banken zu vergleichen, um das beste Angebot zu finden.

Abschluss des Geschäfts und Übertragung des Eigentums

Die einzige Möglichkeit, in Polen eine Immobilie zu kaufen, ist die Unterzeichnung einer notariellen Urkunde in einem Notariat.

Die Transaktion umfasst oft einen Vorvertrag und die Zahlung einer nicht erstattungsfähigen Anzahlung (zadatek). So haben Sie Zeit, das Geld bereitzustellen, und der Verkäufer hat Zeit, die notwendigen Dokumente vorzubereiten. Sobald der Vorvertrag unterzeichnet und die Anzahlung geleistet ist, müssen Käufer und Verkäufer den endgültigen Kaufvertrag (umowa sprzedazy) beim Notar unterzeichnen. Wenn der Verkäufer sich weigert, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen, muss er den doppelten Wert der Anzahlung zurückzahlen. Der Käufer muss dann den Restbetrag und die Notargebühr (in der Regel etwa 1-2% des Immobilienwerts) zahlen. Das Eigentum an der Immobilie geht auf den Käufer über, sobald die Transaktion im Grundbuch und Hypothekenregister eingetragen ist.